Die nachfolgenden Informationen sind nach Beendigung der Sanierung im Dezember 2019 nur noch Geschichte

Seit 2008 stand das Thema der Sanierung der John-Locke-Siedlung auf der Tagesordnung.
Mehrfach wurde der Starttermin verschoben. Parallel wurde das Thema von Gerüchten begleitet, obwohl niemand Einblick in die Planung hatte. Im November 2012 kündigte STADT UND LAND für das Frühjahr 2013 die Sanierung beginnend mit dem Hochhaus am Einkaufszentrum an.
Die Häuser haben ihr Erscheinungsbild wesentlich verändert und speziell das Haus 18/18a erhielt schnell den Titel “Das Krankenhaus am Rande der Stadt”.
Im Folgenden werden die nunmehr  abgeschlossenen Maßnahmen nachgestellt.
Die hier vorgestellten Maßnahmen sind nicht für alle Wohnheiten zutreffend, denn auf Grund der innerhalb der Bauzeit wechselnden Planungsfirmen GNEISE und SPP-PPC erfolgten zahlreiche und unterschiedliche Ausführungen.
Quelle der Foto-Einblendung: STADT UND LAND Mieterjournal März 2013

 Dieses Symbol zeigt bei den beschriebenen Maßnahmen der Modernisierung immer an, wenn es sich um eine wertverbessernde Maßnahme handelte, die für den Mieter kostenpflichtig sind.  Die Kosten für Instand-haltungsmaßnahmen trägt die Wohnungsgesellschaft - in diesen Fällen bleibt das Symbol bei der jeweiligen Maßnahme ausgeschlossen.

Einrüstung

Am 2. April 2013 wurde mit der Einrüstung des Hauses John-Locke-Str. 21 (Hochhaus am Einkaufszentrum) begonnen. Es folgten Februar 2014 das Haus John-Locke-Str. 18/18a (das sogenannte Brückenhaus) und im März 2015 das Haus Barnetstr. 68

April 2013

Oktober 2013

August 2014

März 2015

Januar 2016

Wohnung

Asbestbeseitigung

Während es im Hause Jo-Lo-Str. 21 eine Entscheidung zu einer umfassenden Asbestbeseitigung war, die erst im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen fiel und von den Mietern viel abverlangte, gehört die Asbestbeseitigung für die weiteren Sanierungshäuser  zu den Kernaufgaben. Die Schadstoffbeseitigung bedingt, dass die Wohnungen gänzlich geräumt werden und die Mieter in Ersatzunterkünfte ausweichen müssen. Diese Arbeit fällt in den Rahmen der Instandhaltungsmaßnahmen und werden von STADT UND LAND getragen. Für nähere Einzelheiten der Asbestbeseitigung

Fenster

Soweit nicht vorhanden oder nicht funktionsfähig werden Kunststoff-Isolierglasfenster mit Dreh-, Kippfunktion und Doppelisolierverglasung eingesetzt bzw. wieder gang- und schließbar gemacht. Diese Arbeit fällt in den Rahmen der Instandhaltungsmaßnahmen und werden von STADT UND LAND getragen.
Zur Reduzierung der Raumluftfeuchtigkeit und zur Vermeidung von Schimmelbildung werden in die Fenster eine so genannte Fensterfalzlüftung eingebaut - 8Sanierung2 Fenster.
In diesem Zusammenhang soll darauf hingewiesen werden, dass das unzulässige Anbohren von Kunst-stofffenstern zu Schadenersatzforderungen seitens des Vermieters führen kann.

Heizung

Das Heizungssystem bleibt im bisherigen Rahmen erhalten, jedoch wird es den neuen energetischen Bedingungen gerecht durch einen hydraulischen Abgleich einreguliert. Dies bedeutet, dass alle Heizkörper mit neuen Thermostatventilen ausgestattet und auch die Strangregulierventile im Kellerbereich erneuert werden. Ausführliche Details zum hydraulischen Abgleich sind hier zu finden   

Zunächst war die Überlegung, Erdgas statt Heizöl einzusetzen. Das wurde einige Zeit verworfen, doch nun wurde im September 2015 das Heizwerk am Haus John-Locke-Str. 21 zur Verwendung von Erdgas umgebaut. Hinter dem Supermarkt NORMA wurde eine Gasregelstation neu aufgebaut. Auf das in den Wohnungen vorhandene Heizungssystem hat dieser Umbau keinen Einfluss. Mit der Umstellung von Heizöl auf Erdgas verspricht sich STuL lediglich einen Beitrag zum Klimaschutz.
Erdgas und Heizöl sind sogenannte fossile Energieträger, bei deren Verbrennung  klimaschädliches CO₂ entsteht. Gegenüber Heizöl stößt Erdgas ca. 18 % weniger CO_{2 pro kWh aus. Da der Gaspreis an dem Ölpreis gekoppelt ist, sind hier keine effektiven Preisreduzierungen zu erwarten.}
 

Sanitärinstallation

Die Warmwasserbereitung bleibt in diesen Wohneinheiten in der bisherigen Art und Weise mittels Durchlauferhitzers erhalten. Der eingebaute Durchlauferhitzer wird durch ein neues, energiesparendes Gerät ausgetauscht.
Siehe in diesem Zusammenhang Absatz 8Hinweise.
Diese Maßnahme wird bei der Sanierung z.B. der Häuser Steinstr. 81-86 nicht vorgenommen. Hier wird der Durchlauferhitzer durch die zentrale Warmwasser-versorgung aus dem nahen Heizhaus Steinstr. 81 ersetzt.
 

Im Badezimmer erfolgt ein Austausch der vorhandenen Armaturen durch wassersparende, so genannte 8Einhebelmischarmaturen.

Sollte in dem Badezimmer noch die Bestandsbadewanne - meist die freistehende Wanne mit Füssen - vorhanden sein, so erfolgt auch hier ein Austausch. Es kommt ein gedämmtes Wannensystem zum Tragen, bestehend aus Wannen-träger aus Poresta-Dämmmaterial und Wanne. Das System wird eingefliest.
 

Elektroinstallation

Die Elektrosteigeleitungen werden von jetzt 35 Ampere (A) auf 63 Ampere verstärkt. Damit wird es möglich, mehrere große Elektrogeräte gleichzeitig in Betrieb nehmen zu können. Ferner erhalten die Steckdosenstromkreise eine Fehlerstromabsicherung über FI-Schutzschalter.
Ein Smart Meter, wie er eigentlich von der EnEV ab 2010 gefordert wird, kommt nicht zum Einsatz.
Die Stromzähler werden künftig aus der Wohnung in den Keller (Jolo Nr. 21) bzw. in den Etagenflur (Jolo Nr. 18/18a - Barnetstr. 68) verlegt. Für ausführliche Einzelheiten

Im Zuge der Elektroinstallation werden die übertapezierten Verteilerdosen in allen Räumen eingeschnitten, um die Dose zu öffnen und neue Elektroleitungen in die Leerrohre einzuziehen. Es kann zu Beschädigungen an den Wänden führen, die verputzt und mit Raufaser übertapeziert und weiß gestrichen werden.

Die vorhandene Elektroinstallation wird gemäß geltender DIN-Vorschriften erneuert. Es werden neue Schalter und Steckdosen (als Einfach- oder Doppelsteckdosen) installiert, jedoch in der gleichen Position der Bestandsdosen. Nicht zum Ursprungsbestand gehörende Steckdosen werden zurückgebaut. Hierbei handelt es sich um Instandsetzungsmaßnahmen.

Lüftungssystem

Bedarfslüftung

Dieser Bereich im Maßnahmenkatalog bezieht sich ausschließlich auf die nicht regulier-bare Entlüftung von fensterlosen Bädern, die nur in bestimmten Wohneinheiten wie z.B. Barnetstr. 68 oder John-Locke-Str. 18/18a vorkommen.
Um eine über den Tag konstante Belüftung im Badbereich zu erzielen, wird in einem Schacht eine zentrale Entlüftungsanlage eingebaut. Auf dem Dach wird ein zeit- und bedarfsunabhängiger Zentrallüfter installiert. In dem Bad wird ein regulierbares Abluft-ventil mit austauschbarem Filter an dem brandschutzgerechten Entlüftungskanal angeschlossen. Ein Feuchtesensor aktiviert bei Überschreitung eines vorgegebenen Wertes die so genannte Bedarfslüftung. Ein Schalter erlaubt es aber dem Mieter, die Bedarfslüftung selbst zu aktivieren. Der regelmäßig notwendige Filterwechsel ist künf-tiger Bestandteil der Betriebskosten. 
 

Küche und Bad

Küche

Die sanitären Einrichtungen werden dem neu im Bereich Küche/Bad geschaffe-nen Installationsschacht angepasst. Ferner werden alle Anschlüsse für Wasch-maschine, Geschirrspülmaschine und Elektroherd erneuert. Über Herd und Spüle wird die Wandseite 60 cm hoch verfliest. Für diese Baumaßnahmen sind die vorhandenen Küchenmöbel zu demontieren. Die Ab- und Anbauarbeiten der Möbel führt eine von STADT UND LAND beauftragte Firma fachgerecht durch. In dieser Zeit müssen die Möbel  zwischengelagert werden.
 

In vielen Wohnungen hatte der Architekt bei der Anbringung des Heizkörpers kein “glückliches Händchen”, indem der Heizkörper neben der Tür knapp unter der Raumdecke angebracht wurde. Die Sanierung sieht vor, dass der Heizkörper künftig unterhalb des Küchenfensters platziert wird. Der Heizstrang für die Wärmezufuhr geht von dem Installationsschacht im Bad aus. 

Bad

Zunächst werden die Objekte WC. Waschbecken und Badewanne demontiert. Dann wird ein neuer verkofferter Installationsschacht für sämtliche Sanitärleitungen erstellt (im Sammelbegriff Strangsanierung genannt). Wie vor beschrieben, werden eine Einbauwanne und neue Einhebelmischarmaturen eingebaut. Ferner erhält das Bad ein wandhängen-des WC mit wassersparendem Spülkasten und einen Waschtisch
Jede Wohnung erhält einen permanent ablesbaren Kaltwasserzähler innerhalb des Installationsschachtes und wird durch ein so genannte Revisionsklappe verdeckt.
Der jetzige Heizkörper wird  durch einen 8Handtuchheizkörper ersetzt.
Der Fußboden und die Wände werden gefliest. Dabei erhalten die Wände umlaufend eine ca. 2 m hohe Fliesung.
 

Im Rahmen dieser Umgestaltung besteht für den Mieter die Möglichkeit, an Stelle einer Badewanne eine Dusche mit Duschkabine einbauen zu lassen. Die Dusche kann ebenerdig oder mit Duschtasse ausgeführt werden. Bei der ebenerdigen Dusche gibt es jedoch die wesentliche Einschränkung, dass sie aus baulichen Gründen nur in der untertesten Wohnetage (Keller oder ein sonstiger mieterfreier Raum muss darunter liegen) eingebaut werden kann. Grund ist, das notwendige Abflussrohr kan nicht in eine darunter liegende Wohnung geführt werden.
Gleichfalls möglich ist der Einbau eines höherwertigen Waschbeckens und/oder eines höher-wertigen WCs.
Die jeweiligen Zusatzkosten werden auf die Miete zeitlich unbegrenzt aufgeschlagen.
 

Gebäude

Dämmung der Fassaden

Die Fassaden, Kellerdecken, Dachgeschoss und Giebelflächen sowie zum Teil auch der Innenbereich der Treppenhäuser (nur Erdgeschoss) werden mit einem Wärmedämmverbundsystem gemäß den Bestimmungen der Energieeinspa-rungsverordnung 2009 versehen. Die Dämmung ist 14 cm (Jo-Lo-Str. 21) bzw. 12 cm (alle weiteren Objekte) dick und besteht aus Mineralwolle alternativ mit Polystyrol-Dämmplatten. Der Dämmwert verbessert sich von einem 8U-Wert 1,09 bzw. 1,07 W/m²K auf den U-Wert 0,23 bzw. 0,22 W/m²K. Ausführliche Details zur Wärmedämmung sind hier zu finden
Die Fensterbleche, Balkonentwässerungs- und Regenfallrohre werden in diesem Zusammenhang erneuert. Die Blitzschutzanlage - soweit sie in Frage kommt - wird überarbeitet und fachgerecht unter der neu angebrachten Dämmung montiert.
 

Das Maß der Energieersparnis aufgrund der Wärmedämmung der Außenwände, der Keller- und Dachgeschossbereiche sowie der Instandhaltung der Fenster kann auch STADT UND LAND nicht konkret vorhersagen. In dem vorgenannten Schreiben vom 19.12.2012 gibt STADT UND LAND an, dass nach deren Erfahrungen diese Maßnahmen zu einer Einsparung von 15 % bis 20 % führen, selbstverständlich abhängig vom Heizverhalten des jeweiligen Mieters.

Im Rahmen der Umbauarbeiten besteht für den Mieter die Möglichkeit, am Balkon eine Loggien-verglasung als Wind-, Wetter- und Schallschutz einbauen zu lassen. Die vom Mieter zu tragen-den Kosten der Mehrleistung werden auf die Miete dauerhaft umgelegt.

i Während der Zeit, in der an den Fassaden Gerüste aufgebaut sind, ist unbedingt  die Versicherunggesellschaft einer eventuell abgeschlossenen Hausratversicherung hierüber zu informieren, damit der Versicherungsschutz erhalten bleibt.

Fensterbank

Nach dem Auftragen der 12 bzw. 14 cm dicken Wärmedämmung wird sich rund um den Fenster-rahmen das Mauerwerk von derzeit ca. 5 cm auf ca. 17 bzw. 19 cm erhöhen. Entsprechend breiter wird dann auch das Fensterbrett ausfallen.

Kosten

Modernisierung des Innen- und Außenbereichs

Die Kosten der Maßnahmen werden mit 9 %  statt der zulässigen 11 % jährlich auf die Miete umgelegt. Dieser Umlagesatz basiert auf einer Vereinbarung der STADT UND LAND mit dem Land Berlin.
Die 8Kosten der Maßnahmen bewegen sich zwischen € 2,01/m² (JoLo 21) und € 2,10/m² (JoLo 18/18a) pro Monat bei einer Umlage von 9 %. In den Kosten von € 2, 01/m² sind allein € 1,15/m² für die Wärmedämmung enthalten. Diese Kosten gelten nur für den beschriebenen Sanierungs-bereich und können nicht auf andere Wohneinheiten übertragen werden, weil bei jeder Wohneinheit andere technische Voraussetzungen gelten. Sie sollen hier nur einen Anhalt für eigene Überlegungen bieten.
 

Hinweise

Zentrale Warmwasserversorgung

Auf Grund unterschiedlich langer Wege von den zwei vorhandenen Heizhäusern der Wohnanlage zu den Mietobjekten ist ein Anschluss an die zentrale Warmwasserversorgung nicht in allen Häusern möglich. Es würden erhebliche Wärmeverluste entstehen. Neben obigem Argument ist man  auch zu der Ansicht gekommen ist, dass die Kosten der für die zentrale Warmwasserversorgung gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenprüfung relativ hoch sind.
Für die 2018 zur Sanierung anstehenden Häuser Steinstr. 81-86 gilt dies nicht. Hier wird der Durchlauf-erhitzer durch eine zentrale Warmwasserversorgung aus dem Heizhaus in der Steinstr. 81 ersetzt.

Heizkostenverteilung

Seit 2008 läßt die Heizkostenverordnung (HKVO) eine Kostenverteilung nach dem Schlüssel 70:30 zu - 70 % für den Verbrauch und 30 % nach der Wohnungsgröße - anstatt 50:50 wie bisher. Der Schlüssel 70:30 könnte leichte Vorteile für den Mieter bringen - 8Kostenvergleich einer 83 m²-Wohnung. Gemäß dem Maßnahmenkatalog werden die Heizungsleitungen jedoch nicht gedämmt, so dass ein wesentlicher Punkt der HKVO nicht erfüllt wird - siehe Näheres unter 8Heizkostenverteilung

Modernisierung - Rechte und Pflichten

Für das Verfahren der Modernisierung gelten Richtlinien über Rechte und Pflichten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Die Rechte und Pflichten sind in zahlreichen Paragrafen des BGB geregelt, wie sie auch bereits in dem Maßnahmenkatalog der STADT UND LAND herangezogen werden. Zu nähere Einzelheiten 

Zustimmungserklärung

Mit dem Maßnahmenkatalog werden die Kosten für die Modernisierung fixiert und somit als Mieterhöhung vorangekündigt. Wie bei einer üblichen Mieterhöhung ist eine Zustimmungs-erklärung innerhalb von zwei Monaten gemäß § 558 BGB abzugeben.
 

Modernisierungsberatung

Zu Fragen rund um die Modernisierung stehen den Mietern leider das Beraterteam der STADT UND LAND nicht mehr zur Verfügung - das Büro wurde am 31.12.2019 geschlossen.
Bei allen Fragen zu Folgen und eventuellen weiteren Maßnamen der am Jahresende 2019 abgeschlossenen Modernisierung muss man sich künftig an das Servicebüro in Tempelhof wenden.

i Die vorstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wurden mit Vorbehalt und ohne Gewähr beschrieben. Technische und gestalterische Änderungen durch STADT UND LAND können nicht ausgeschlossen werden.

Modernisierungs-Nebenerscheinungen

Fensterabdunkelung in Umsetzwohnungen:  Mietern, die aufgrund der Sanierung zwangsweise in eine Umsetzwohnung ziehen müssen, bleibt nur die Möglichkeit, die Fenster provisorisch abzuschirmen. Dabei fallen dem Betrachter in der Siedlung die eigenwilligsten Lösungen auf, die ein Haus im Anschein wieder auf das Niveau des sozialen Wohnungsbau zurückführen. Leider hat STuL noch nicht einmal das Interesse, in den Umsetzwohnungen Rollos - und seien sie noch so einfach - zu installieren.