Glossar

Stand: Freitag, 19. Januar 2018

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Abmahnung: Hierbei handelt es sich um die Aufforderung auf Unterlassung eines bestimmten, dem Mietvertrag widersprechenden Verhalten. Die Abmahnung ist grundsätzlich nicht an die Schriftform gebunden, sie kann auch mündlich erklärt werden. In der Regel geht eine Abmahnung weiteren rechtlichen Schritten, wie beispielsweise einer Kündigung oder einer Klage auf Unterlassung voraus. Im Mietrecht ist sie als Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (BGB § 543) sowie eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs (BGB § 541) sogar zwingend vorgeschrieben. Zwischen der Abmahnung und den folgenden Schritten muss stets eine Frist eingeräumt werden, die das Abstellen des Fehlverhaltens ermöglicht.

Aufzugswärter: In der Verordnung über Aufzugsanlagen sind die Pflichten und Aufgaben eines Aufzugswärters aufgeführt. Wer eine Aufzugsanlage betreibt, in der Personen befördert werden dürfen, hat mindestens einen Aufzugswärter/in zu bestellen und diesen anzuweisen. Die Hauswarte der Facility Gesellschaft haben die Aufzugswärterprüfung abgelegt. Eine sehr wichtige Aufgabe ist es dabei, Lastfahrten mit dem Aufzug persönlich zu begleiten, wenn z.B. die Fahrkorberweiterung geöffnet wurde. Text der Verordnung unter  p1-v

B

Badbenutzung: Während der Ruhezeiten zwischen 22:00 und 7:00 Uhr darf gebadet oder geduscht werden, selbst auch dann, wenn dadurch andere Hausbewohner gestört werden könnten. Die damit verbundenen Wohngeräusche gelten als allgemein üblich - die nächtliche Badbenutzung darf jedoch nicht über 30 Minuten ausgedehnt werden. (LG Köln und OLG Düsseldorf)

Balkon: Bei einem Balkon handelt es sich um einen herausragenden, nicht überdachten Anbau, der mit einer freien Seite versehen ist, an der sich eine Brüstung oder ein Geländer befindet. Daneben gibt es auch Balkone, die an drei Seiten geschlossen sind. Ist dies der Fall, dann ist von einer Loggia die Rede.

Bedarfsausweis: Beim Bedarfsausweis wird auf der Grundlage der energetischen Qualität von Gebäudehülle und haustechnischen Anlagen (Heizung und Warmwasser) mit Hilfe standardisierter Randbedingungen nach technischen Regeln der Energiebedarf des Gebäudes ermittelt.

Besichtigungsrecht: Bei der Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht nach § 242 BGB zu, um die Wohnung weiter vermieten zu können. Die Anzahl der Besichtigungen muss aber im Rahmen des Zumutbaren bleiben. Termine ein- bis zweimal pro Woche müssen akzeptiert werden.

Bohr- und Dübellöcher gehören im normalen Umfang zum vertragsmässigen Gebrauch der Wohnung. Sie lösen keine Schadenersatzansprüche aus (BGH VII ZR 10/92)

C

Concierge: (Aus dem Französischen: le concierge = Pförtner, Hausmeister) Im ursprünglichen Sinne  versteht man unter dem Concierge in erster Linie den Hausmeister, Hauswart oder Pförtner eines Wohnhauses. Immer mehr setzt sich diese Bezeichnung für eine intensive, serviceorientierte Mieterbetreuung durch. STADT UND LAND hat in der John-Locke-Straße 18 einen Concierge-Service eingerichtet. Dienstzeit: Mo-Fr 6.30-20 Uhr, Sa 10-14 Uhr. Tätigkeit: Ordnung und Sicherheit, Annahme von Mängelmeldungen und Post, Begleitdienst für Senioren nach Absprache. Kosten für Mieter: EURO 10,-- monatlich. Nähere Informationen ist auf der Seite  p2-c1 zu finden.

E

EinhandmischerEingriff-Mischbatterien (Einhebelmischer): Einhebelmischer sind die aktuellen Mischbatterien für Badewanne, Dusche, Waschbecken oder Küchen, die mit einem Bedienungsgriff die schnelle und exakte Einstellung von Wassermenge und -temperatur ermöglichen. Ein Durchflussbegrenzer oder eine integrierte Wasserspararmatur kann den Wasserverbrauch auf eine bestimmte Menge beschränken. Im Rahmen von Sanierungsmassnahmen gehören diese Einrichtungen zu den sogenannten Wertverbesserungen.

umweltzeichen-euEMAS: EMAS ist die Kurzbezeichnung für Eco- Management and Audit Scheme. EMAS wurde von der EU entwickelt und ist ein Gemeinschaftssystem aus Umweltmanagement und Umweltbetriebsprüfung für Organisationen, die ihre Umweltleistung verbessern wollen. An EMAS teilnehmende Organisationen (z.B. STADT und LAND) haben eine Umwelterklärung zu veröffentlichen, in der sie u. a. über ihre Auswirkungen auf die Umwelt (direkt oder indirekt), ihre Umweltleistung und ihre Umweltziele berichten. Die Umwelterklärung wird von einem unabhängigen Umweltgutachter, der einer staatlichen Überwachung unterliegt, auf ihre Richtigkeit hin überprüft und ist jährlich zu aktualisieren. Siehe auch: www.emas.de

Energieausweis: Der Energieausweis (für Muster 26 hier klicken) ist ein Gütesiegel für die Energieeffizienz von Gebäuden. Mit diesem Ausweis erfahren Mietinteressenten auf einen Blick, ob es sich um ein energiesparendes Gebäude handelt oder ob das Gebäude die Energie nahezu ungehindert an die Umgebung abgibt. Der Energieausweis ermöglicht Mietern den Vergleich zwischen unterschiedlichen Wohnungsangeboten und deren Energiebedarf. Grundlage für die Berechnung ist ein einheitliches Verfahren nach der Energieeinspar-Verordnung (EnEV) und den geltenden DIN-Normen. Die am 1.7.2008 für Wohnbauten vor 1965  in Kraft getretene Regelung gilt nur für Neumieter. Ab 1.1.2009 trifft die Regelung für alle Neubauten zu, jedoch ebenfalls nur für Neumieter. Die Vermieter haben die Wahlfreiheit zwischen einem "Bedarfsausweis" und einem "Verbrauchsausweis". Den symbolisierten Unterschied zwischen diesen Ausweisen erfährt man 26 hier durch einen Mausklick.

F

Facility Management: (Abkürzung: FM) Es bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (engl. facilities). Das Facility Management hat die Aufgabe, alle Funktionen der Immobilienbewirtschaftung unter einem Dach zusammenzufassen. Dazu gehören unter anderem der Betrieb und die Wartung technischer Einrichtungen, die Gebäudereinigung, die Pflege von Aussenanlagen sowie sonstige Verwaltungsaufgaben zur Wahrung der Interessen des Vermieters als auch der Mieter.

Fahrstuhlkosten: Auch Mieter einer Erdgeschoss-Wohnung mit Fahrstuhlanbindung müssen für die Betriebskosten mitaufkommen, auch wenn sie den Aufzug nicht nutzen. (BGH, Az.: VIII ZR 103/06)

Fensterfalzlüfter: Zur Reduzierung der Raumluftfeuchtigkeit und somit zur Vermeidung von Schimmelbildung werden in die Fenster eine so genannte Fensterfalzlüftung eingebaut. Für nähere Informationen Gehezu Fensterfalzlueftung

Flex-Fliesen: Die richtige Bezeichnung lautet Vinyl-Asbest-Platten. Diese den heutigen PVC-Fliesen oder dem Linoleum optisch sehr ähnlichen Bodenbeläge wurden sehr häufig in den Neubauten  in den 1950er bis 1970er Jahren  verbaut. Erst jetzt wird man sich der Problematik um den Asbestgehalt in diesen Fliesen bewußt. Bei den vorangetrie-benen Sanierungen der Wohnhäuser aus diesen Jahren müssen die Flex-Fliesen kostspielig entsorgt und mit höch-sten Sicherheitsaufwand entsorgt werden.

G

Glasrecycling hat sich zu einem der effektivsten Maßnahmen im Rohstoffkreislauf entwickelt. Die Effektivität hat immer noch genug Potential, von den Bürgern noch mehr genutzt zu werden.
 Für nähere Einzelheiten GehezuGlasrecycling

Grillen auf dem Balkon ist laut Hausordnung zulässig, jedoch nur unter Verwendung eines Elektrogrills und keiner Holzkohle. Weiterhin muss eine Belästigung der Nachbarn weitestgehend vermieden werden.

Grundsteuer ist die Steuer, die auf jede Art von Grundbesitz zu entrichten ist. Sie wird von Gemeinden und Städten erhoben. Sie ist objektbezogen gestaltet und bezieht sich auf die Beschaffenheit und den Wert. Es werden bundesweit die gleichen Grundsätze zur Berechnung angewandt, jedoch wird je nach Gemeinde eine unterschiedliche Höhe an Grundsteuer erhoben. Es handelt sich um eine so genannte Realsteuer. Bei bebauten Grundstücken gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten, im Bereich des sozialen Wohnungsbaus geht sie in die Kostenmiete ein.

H

Handtuchheizkörper: Eine 8Handtuchheizung, oder allgemein Badheizkörper genannt, im Bad dient nicht nur der Beheizung des Raumes, sondern auch dem praktischen Trocknen und Aufbewahren der Handtücher. Den Handtuch-heizkörper gibt es mit einem elektrischen Anschluss oder zum Anschluss an die Heizungsanlage. Im letzten Fall ersetzt er den klassischen Heizkörper.

Hausflur: Grundsätzlich gilt: Der Hausflur ist nicht Bestandteil des Mietverhältnisses. Daher muss der Vermieter in den meisten Fällen nicht dulden, dass etwas abgestellt wird. Im Gegenteil: Der Vermieter hat für die Verkehrssiche-rungspflicht im Hausflur Sorge zutragen

Hausstaub: Hierbei handelt es sich um eine  Mischung unterschiedlichster anorganischer und organischer Stoffe, die auch von den jeweiligen Lebensbedingungen (z. B. das Vorhandensein eines Haustieres) abhängig ist:. Darin enthalten sind Hautschuppen, Fasern, Haare, Bakterien, Viren, Schimmelpilze, lebende und tote Hausmilben und deren Kot. Staub ist Bestandteil der Luft und kommt über die Aussenluft bzw. über die Anhaftungen am Menschen in die Wohnung . Besonders die Hausmilben und Schimmelpilze haben eine gewisse Bedeutung für negative Gesundheitseinflüsse. (Foto: © eye of science)

Heizkostenverteiler: Die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler arbeiten nach dem Verdunstungsprinzip. Hierbei erfolgt die Messung durch  ein mit einer Flüssigkeit gefülltes, oben offenes Glasröhrchen.  Die Menge der verdunsteten Flüssigkeit bildet den Messwert. Auf der Gerätevorderseite ist eine Skala angebracht, auf welcher der  Messwert abgelesen werden kann. Die Messflüssigkeit verdunstet in geringem Masse auch bei Raumtemperatur, wenn der Heizkörper kalt ist, etwa im Sommer. Zum Ausgleich für diese so genannte Kaltverdunstung wird das Messröhrchen über den Nullpunkt der Skala hinaus befüllt. Nach der Verbrauchskontrolle rückt das Röhrchen in die rechte Führung als Vergleichswert zum Vorjahr und wird links durch das neue Röhrchen ersetzt. Details zur Skaleneinteilung des Verteilers und seine Funktionen 26 hier klicken.

Heizkostenverteilung 70:30: 2008 ist eine neue Heizkostenverordnung (HKVO) erlassen worden, die es erlaubt von der bisherigen Kostenverteilung 50:50 - Heizkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnungsgröße zu verteilen - abzuweichen und statt dessen 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnungsgröße abzurechnen.
Voraussetzung ist a) mit Gas oder Öl (nicht Fernwärme) beheizt wird b) die Häuser vor 1995 errichtet wurden und c) die Heizleitungen gedämmt sind oder zumindest unter Putz liegen. Wenn mindensts eine Voraussetzung nicht erfüllt werden kann, bleibt es bei der 50:50-Verteilung.

Hundehaltung: In einer kürzlich veröffentlichen Statistik des Berliner Senats wurde festgestellt, dass lediglich nur rund 40 % der Hundebesitzer ihre Vierbeiner steuerlich angemeldet haben. Der Mieterbeirat hat ebenfalls den starken Eindruck, dass dieser Mangel in unserer Siedlung zutrifft.
Unter diesen Gesichtspunkt hat STADT UND LAND beschlossen, künftig die Genehmigung zur Hundehaltung in der Mietwohnung von der Vorlage des Rassenachweises, des Steuerbescheids und der Hundehaftpflichtversicherung abhängig gemacht wird.

HydrantSchildHydrantenschild: Die räumlich nächste Wasserversorgung z.B. für die Feuerwehr wird durch das vorwiegend an der Straßenlaterne angebrachte Hydrantenschild angezeigt. Die Kenndaten des Schildes haben folgende Bedeutung (hier am Beispiel des Fotos): Wert H100 = Hydrant mit 100 mm Innendurchmesser der Leitung - Wert 4,5 = Hydrant 4,5 rechts vom Schild - Wert 3,5 = Hydrant 3,5 m gerade vom Schild. Im übrigen, der Hydrantbereich muss vom Hausbesitzer schnee- und eisfrei gehalten werden.

K

Kalte Betriebskosten: Kalte Betriebskosten gehören nach § 27 Absatz 1 iVm Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 Zweite Berechnungsverordnung auf den Mieter zu den umlegbaren Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Betrieb des Grundstücks entstehen, soweit sie nicht Kosten für Heizung und Warmwasser gemäss dem Begriff “warme Betriebskosten” betreffen. Eine Tabelle der zulässigen kalten Betriebskosten ist auf der Seite p2-d3 zu finden.

Kaution: Hierbei handelt es sich um eine legale Mietsicherheit für den Fall, dass Mieter Ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nach kommen. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Kaltmiete betragen. Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und nicht schon bei Mietvertragsabschluss. Der Gesamtbetrag kann in einer Summe, jedoch auch in 3 gleichen monatlichen Teilbeträgen geleistet werden. Der Mieter erhält seine Kaution vom Vermieter zurück, wenn der Mietgegenstand (im vereinbarten Zustand) zurückge-geben wird. 
007-Exclaim-RedMietkaution bei Trennung:
Wird eine Lebensgemeinschaft in einer gemeinsamen Wohnung beendet, kann derjenige, der die Kaution vollständig bezahlt hat, die Kaution bei seinem Auszug von dem anderen Lebenspartner jedenfalls dann in voller Höhe zurückverlangen, wenn dieser in der Wohnung verbleibt und die Kaution ihm deshalb zugute kommt. Es kommt dabei nicht einmal darauf an, ob der ausziehende Mieter von dem Vermieter formell aus dem Mietverhältnis entlassen wurde (Urteil Amtsgericht Berlin-Charlottenburg - Quelle: www.anwalt.de)

Kinderlärm: Bei Kinderlärm aus der Nachbarwohnung müssen sich  Mieter in Toleranz üben. Mehrere Gerichte entschieden, dass typische Geräusche wie Hopsen, Poltern, Schreien und Weinen hinzunehmen sind. Vor allem bei kleinen Kindern und Säuglingen ist erhöhte Toleranz gefragt. Altersgerechtes Verhalten müssen Nachbarn dulden. Urteile hierzu: Amtsgerichte Frankfurt (Az. 33 C 3943/04-13) und Berlin-Wedding (Az. 6a C 228/01)

Kochgerüche: Die beim Kochen zwangsläufig entstehenden Gerüche sind Teil des Kochvorgangs und es lässt sich nicht vermeiden, dass sie über die Wohnungstür oder Fenster nach außen dringen. Diese Um-stände  müssen auch von jedem Mieter akzeptiert werden. Lediglich extreme, aber meist schwer zu definierende Geruchsbelästigungen können beanstandungsfähig sein. In diesem Zusammenhang entschied ein Gericht speziell, dass im Zuge einer in Deutschland spürbaren Verfeinerung der Kochkultur die Verwen-dung von Knoblauch heutzutage zum normalen Standard der Kochvorgänge gehöre. Für nähere Angaben  Button Gehe zu Mieturteile

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BakterienLegionellen: Hierbei handelt es sich um  eine Gattung stäbchenförmiger und im Wasser lebender Bakterien. Legionellen kommen insbesondere in Anlagen vor, in denen erwärmtes Wasser ihnen optimale Bedingungen für die Vermehrung bietet. Hierzu gehören u.a. Warmwassererzeugungs- und Warmwasserverteilungsanlagen, Schwimmbädern, Klimaanlagen usw. Diese Bakterien sind die  Erreger der meistens schwer bis tödlich verlaufenden Legionellose oder Legionärskrankheit.

Lüften: Experten empfehlen als beste Methode des Lüftens, abgesehen von einer automatischen Belüftung, ein mindestens dreimaliges, stossartiges Querlüften, um die Raumluft auch wirklich wechseln zu können und die Luftfeuchte im Raum auf einem vernünftigen Niveau zu halten. Diese Stosslüftung sollte bei weit geöffnetem Fenster und möglichst auch mit Durchzug von einem Fenster zum anderen quer durch die ganze Wohnung erfolgen. In der kalten Jahreszeit reichen so fünf Minuten für den Luftaustausch, im Hochsommer sollten es eher 25 Minuten sein. Für das gesunde Raumklima sind Dinge, wie das ganztägige „Auslüften“ eines Raumes oder das Schlafen bei offenem Fenster ebenso schädlich wie das zu wenig oder gar nicht lüften. Mit dieser Methode kann auch eine Schimmelbildung in der Wohnung weitgehend vermieden werden

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Mietspiegel: Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten in Zusammenarbeit mit bestimmten Interessengruppen (z.B. Mieter- und Vermieterverbände usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Der Mietspiegel wird für einen bestimmten Zeitraum herausgegeben. Ausführliche Informationen und einen Abfrageservice, herausgegeben vom Berliner Senat, findet man unter dieser Internetadresse:
www.stadtentwicklung.berlinp1.de/wohnen/mietspiegel/

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